作為資產(chǎn)組合分散化管理的有效工具，公募REITs經(jīng)過三年多的時間，已進入擴面提質(zhì)的新階段，在發(fā)行規(guī)模持續(xù)增長的同時，資產(chǎn)類型也呈現(xiàn)多元化趨勢。

在這其中，匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“匯添富九州通醫(yī)藥REIT”，基金代碼：508084）這一全國首單醫(yī)藥倉儲物流REIT產(chǎn)品，更是憑借其稀缺的資產(chǎn)類型、創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計、保障措施等方面的優(yōu)勢，受到了投資者的熱情追捧。

根據(jù)基金份額發(fā)售公告，此次匯添富九州通醫(yī)藥REIT全部配售對象擬認購份額總計501,850萬份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的 71.69 倍，最終定價2.895元/份。產(chǎn)品將于2月10日正式首發(fā)，若本次發(fā)售成功，預(yù)計將募集資金總額11.58億元。

資料顯示，中國證監(jiān)會準予匯添富九州通醫(yī)藥REIT募集的基金份額總額為4億份，其中戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為3億份，網(wǎng)下發(fā)售初始發(fā)售份額為7,000萬份，公眾發(fā)售初始發(fā)售份額為3,000萬。

據(jù)了解，此次項目的發(fā)起人九州通集團是全國最大的民營醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)，也是醫(yī)藥流通領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)。原始權(quán)益人九州通物流作為醫(yī)藥行業(yè)的首家5A級物流企業(yè)，擁有規(guī)模龐大的醫(yī)藥供應(yīng)鏈服務(wù)平臺基礎(chǔ)設(shè)施，物流網(wǎng)絡(luò)資源覆蓋全國96%以上區(qū)域。

本次基金選取了九州通東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流中心作為底層資產(chǎn)，該中心是符合GSP質(zhì)量標準的醫(yī)藥物流中心，原始權(quán)益人九州通物流具備藥品第三方物流經(jīng)營資質(zhì)。底層資產(chǎn)被國家發(fā)改委和商務(wù)部評選為“國家十大智能倉儲物流示范基地”，九州通集團也是醫(yī)藥流通行業(yè)首家獲得該榮譽的企業(yè)。中心采用先進的信息技術(shù)、智能化物流設(shè)備與數(shù)字化管理手段，實現(xiàn)藥品的精準管理與全程可追溯，確保藥品流轉(zhuǎn)的高效與安全，可為九州通集團自身業(yè)務(wù)與各行各業(yè)合作伙伴提供高效、便捷的物流服務(wù)。區(qū)別于傳統(tǒng)物流，該中心專注高門檻、高回報的醫(yī)藥物流領(lǐng)域，經(jīng)營高凈值的藥品，或可帶來更為穩(wěn)定且豐厚的收益。

匯添富基金經(jīng)理詹燁認為，相較于傳統(tǒng)高標倉等倉儲物流資產(chǎn)，醫(yī)藥物流倉儲設(shè)施這一底層資產(chǎn)不僅類型特殊，也具備十分清晰的投資邏輯——

一是需求增長確定性高。伴隨我國老齡化及國民對健康重視程度加強，醫(yī)藥的剛性需求增長確定性較高，同時線上藥品平臺發(fā)展提高了購買藥品的便利性，進一步推升醫(yī)藥產(chǎn)品的需求，因此驅(qū)動著更多的醫(yī)藥倉儲需求。

二是醫(yī)藥倉儲有很高壁壘。一方面是強監(jiān)管性，藥品倉儲關(guān)乎老百姓生命健康安全，因此醫(yī)藥倉儲行業(yè)受到嚴格的監(jiān)管，包括設(shè)施環(huán)境本身的適格條件以及日常運營都面臨藥監(jiān)局的不定期巡檢，管理成本高；另一方面是技術(shù)門檻，醫(yī)藥倉儲信息化水平、內(nèi)部設(shè)計（溫度分區(qū)與定制化需求等）、智控要求都要顯著高于傳統(tǒng)物流倉儲資產(chǎn)；此外，運營大型醫(yī)藥倉儲是需要具備一定體量的客戶基礎(chǔ)，這也提高了競爭者的進入門檻。

三是項目優(yōu)質(zhì)。此次入池的項目是九州通集團全國中心倉，曾被國家發(fā)改委、商務(wù)部和中物聯(lián)協(xié)會評委全國十大“國家智能化倉儲物流示范基地”，項目已平穩(wěn)運營接近10年，相關(guān)條件較為成熟。

自2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》以來，我國公募REITs試點工作正式啟動。2024年，中國公募REITs邁入常態(tài)化發(fā)行新階段，朝著規(guī)范化和成熟化的方向不斷發(fā)展。包括匯添富九州通醫(yī)藥REIT在內(nèi)的越來越多公募REITs項目的面世，不僅為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展注入新的動力，也將在盤活存量資產(chǎn)、更好促進投資良性循環(huán)等方面發(fā)揮更多積極作用，

詹燁指出，公募REITs底層資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式清晰、收益穩(wěn)定性高且具有強制分紅條款，是適合長期資金配置的“安全資產(chǎn)”。利率壓力是長期大趨勢，在低利率環(huán)境下，REITs這類有穩(wěn)定分紅特性的安全資產(chǎn)，將呈現(xiàn)出更好的市場表現(xiàn)。可以觀察到，近期REITs在二級市場普遍上漲，利率壓力預(yù)期是推動此輪REITs價格上漲的主要因素。

“隨著各項配套制度的不斷完善，市場參與主體逐漸成熟，公募REITs有望成為如股票、債券同等規(guī)模的投資品種。”他表示。

風(fēng)險提示：基礎(chǔ)設(shè)施基金采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，主要特點如下：一是基礎(chǔ)設(shè)施基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險收益特征，80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額，基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)，穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利；二是基礎(chǔ)設(shè)施基金以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%；三是基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)才可賣出或申報預(yù)受要約。一、基金價格波動風(fēng)險。基礎(chǔ)設(shè)施基金大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施項目，具有權(quán)益屬性，受經(jīng)濟環(huán)境、運營管理等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項目市場價值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能引起基礎(chǔ)設(shè)施基金價格波動，甚至存在基礎(chǔ)設(shè)施項目遭遇極端事件（如地震、臺風(fēng)等）發(fā)生較大損失而影響基金價格的風(fēng)險。二、基礎(chǔ)設(shè)施項目運營風(fēng)險。基礎(chǔ)設(shè)施基金投資集中度高，收益率很大程度依賴基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況，基礎(chǔ)設(shè)施項目可能因經(jīng)濟環(huán)境變化或運營不善等因素影響，導(dǎo)致實際現(xiàn)金流大幅低于測算現(xiàn)金流，存在基金收益率不佳的風(fēng)險，基礎(chǔ)設(shè)施項目運營過程中租金、收費等收入的波動也將影響基金收益分配水平的穩(wěn)定。此外，基礎(chǔ)設(shè)施基金可直接或間接對外借款，存在基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營不達預(yù)期，基金無法償還借款的風(fēng)險。三、流動性風(fēng)險。基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風(fēng)險。四、終止上市風(fēng)險。基礎(chǔ)設(shè)施基金運作過程中可能因觸發(fā)法律法規(guī)或交易所規(guī)定的終止上市情形而終止上市，導(dǎo)致投資者無法在二級市場交易。

五、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險。基礎(chǔ)設(shè)施基金運作過程中可能涉及基金持有人、公募基金、資產(chǎn)支持證券、項目公司等多層面稅負，如果國家稅收等政策發(fā)生調(diào)整，可能影響投資運作與基金收益。六、基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件（以下簡稱法律法規(guī)）和交易所業(yè)務(wù)規(guī)則，可能根據(jù)市場情況進行修改，或者制定新的法律法規(guī)和業(yè)務(wù)規(guī)則，投資者應(yīng)當(dāng)及時予以關(guān)注和了解。本風(fēng)險揭示書的揭示事項僅為列舉事項，未能詳盡列明基礎(chǔ)設(shè)施基金投資的所有風(fēng)險。投資者在參與基礎(chǔ)設(shè)施基金投資前，應(yīng)認真閱讀基金合同、招募說明書等法律文件，熟悉基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)法律法規(guī)、交易所相關(guān)規(guī)則等，對其他可能存在的風(fēng)險因素也應(yīng)當(dāng)有所了解和掌握，并確信自己已做好足夠的風(fēng)險評估與財務(wù)安排，避免因參與基礎(chǔ)設(shè)施基金投資遭受難以承受的損失。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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